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房价会跌到一线2万, 二线8000, 三四线4000元吗? 现在有了答案

admin 于 2022-04-27 14:48 发布在 新闻资讯  |  点击数:

关于房地产有没有泡沫的问题,有人说,我国地产一点泡沫都没有,要不然一线房价就不可能持续坚挺;也有人说房市充满了泡沫,甚至到了要破灭的地步。据克而瑞披露的3月30个重点城市新房成交情况,无论是单月还是一季度,30城成交面积无一例外都是下跌,且多数跌幅都非常大。

正所谓量在价前,如果成交面积都起不来,价格定得再高,楼市也会难言乐观。随着成交面积下跌,也给市场“猛然一击”,公开数据显示,这种低迷的市场情绪已经从去年金九延续至今,这种反向趋势难免让人对市场的未来发展有所思考:

一方面,楼市迎转折,全国房价回归1万内

近期,国家统计局公布了一季度的房地产数据,其中商品房销售面积31046万平米,同比下降13.8%;销售额29655亿元,下降22.7%。可以明显看出,销售额的下滑幅度大于面积,意味着这些卖出的房子都是降价之后才成交的,换言之,楼市正在蔓延量价齐跌的趋势。

与此同时,根据面积和金额的数据测算,今年前3月全国房价为9552元,与2021年全年的10139元相比,下滑约5%。毫不夸张地说,这样的价格水平基本回到了2年前(2020年均价9860元)。

另一方面,大多数人都不敢乱花钱

央行一季度城镇储户调查显示,目前14.5%居民认为收入“增加”,71.5%居民认为收入“基本不变”,比上季减少1.1个百分点,14.1%居民认为收入“减少”。另外对于消费方面,倾向于“更多消费”的居民占23.7%, 比上季减少1.0个百分点;倾向于“更多储蓄”的居民占54.7%,比上季增加2.9个百分点;倾向于“更多投资”的居民占21.6%。

54.7%居民偏爱存钱背后,为什么大家越来越爱现金?2008-2019年,住户部门贷款增长49.6万亿,其中个人房贷款余额占比达54%,贡献了主要增长,相当于100个人中有54个都背着房贷。但问题是,市场上升期,这些债务并不算什么,一旦下行就意味着手中房产贬值,尤其是2020年后,几乎人人都勒紧裤腰带过日子,又要供房,又要吃饭,大多数人不敢乱用钱。因为一不小心就可能断了房贷,吃完上顿没下顿。

种种迹象表明,人们的消费观在改变,消费群体变少,房价永远上涨的历史结束了,这已经成为近两年的转折点所在。即便价格在不断回落,人们依然表示不买账。有一位普通工薪层说出了心里话:现在的房产价格这么高,我不吃不喝30多年还不一定买得到一套房,即便是回落至5年前,也不一定买得起。

那么,当前房价到底会不会继续下跌?专家朱云来:现在房价下跌27%才是合理水平,全国平均房价应该在8000元/平米才合理。不仅如此,最近一段时间,网络上一直流传着“房价仍然会下跌”的观点,同时认为未来房价会跌到一线2万,二线8000,三四线4000元的水平,两组观点有异曲同工之处,但,靠谱吗?

房价下跌27%,大家就能买得起房吗?现在连县城平均房价都突破万元

不可否认的是,现在不止一二线城市房价高,甚至连不少三四线小县城房价都在悄悄突破万元大关,年轻人可能连“返乡置业”都困难了。此前央媒报道103县城房价破万元,90%都集中在东部沿海城市;从前文已经得知,全国房价从2021年到目前已经下滑了5%,来到9552元/平米的水平。按照专家逻辑推算,取房价均值1万/㎡计算,下跌27%大约就是7500每平米,实际上,即便下降幅度到30%价格也仍然很高。房说君的依据是统计年鉴2021中,14亿人的家庭人均可支配收入分为5个级别,最低的20%平均仅为7868元。

也就是说,一家3口每人的月平均收入只有600多元,而次低收入人群为16442元,月平均就1300多元。不难看出,月收入在1000元左右,甚至更低的人群占比最多,大部分人都在温饱线上挣扎,侥幸买了房的,供房月支出起码3000以上,除去生活费后自己都养不起。

房说君认为,不难发现,即便是跌27%的房价也不算合理,因为低收入的人太多了,很难去平衡每个阶层的收入。对于一二线城市来说,本来可开发土地就相当有限,每年都有可观的人口流入,住房需求自然是稳步增长的,房价难有持续下跌的可能;而三四线城市即便人口存量不足,但住房建设成本摆在那里,房价连续5年下跌也难回本。

另一方面,对于当前市场下行,多地为挽救楼市实施宽松措施的环境下,央媒经济日报也多次进行定调,在1月13日的《房地产市场也需稳中求进》指出,市场行情急转直下,但房地产业的支柱地位没有变,基本面没有变,实现国民经济的稳字当头、稳中求进,畅通国民经济循环,需要房地产业的良性循环和健康发展;

同时,在4月13日《着力促进住房消费健康发展》房地产政策的调整是各地落实房地产调控主体责任,因城施策促进房地产市场平稳健康发展的体现。楼市不仅要防止市场大起,同样也要防范大落。“当市场形势出现变化,调控政策随之调整是有必要的。”

房说君有话说,通过央媒直面回应,对于“房价下跌时间表”是否能够实现的问题,大概率没办法实现了。毕竟未来的楼市主基调依然是“稳”,不仅稳预期、地价,还要稳房价,如果真的如同一线大降到2万元一平的话,对炒房投机客来说根本不算是好消息,他们囤在手中的房无疑就会迎来“贬值潮”。很容易引发一系列金融风险,反而得不偿失。

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